un ilot un quartier, asbl

ch. de Waterloo - rue Renier Chalon - rue Léon Jouret - rue J.-B. Colyns - square Charles Graux - rue Jules Lejeune - rue Washington - rue Hector Denis - rue de l’Abbaye - rue des Mélèzes

Projet Besix RED - un projet contesté

Dérogations

Le projet comprend beaucoup de dérogations aux règles urbanistiques (RRU et RCU d’Ixelles), y compris: profondeur du terrain, profondeur du profil mitoyen le plus et le moins profond, hauteur de la façade, hauteur de la toiture, hauteur des étages techniques, profondeur des locaux d’habitation... 

La seule raison d’être de ces dérogations est de maximiser la rentabilité du projet au prix de la valeur urbanistique du quartier, au détriment de la qualité de vie du quartier, des riverains et notamment de futurs résidents du projet Besix.


Densité

Cet objectif de rentabilité se fait clairement au détriment de la qualité de vie pour les habitants actuels, mais aussi futurs. Le projet prévoit un rapport plancher-sol (P/S) de 2,40, mais avec des pointes montant plus que 3,0 pour la barre d’appartements Rez+2 qui traverse l’ilot de part en part, une densité hors proportion. 


Ensoleillement 

Certains des éventuels futurs riverains de ce complexe immobilier auraient face à eux des immeubles parfois fort hauts (Rez+8), orientées Sud Sud-Est de surcroît, les privant quasiment de tout ensoleillement. Il va sans dire que cette « agglutination de nouveaux logements » s'accompagnera d'une pression équivalente en termes de congestion automobile.


Une promiscuité intolérable

Le projet implique des vis-à-vis intrusifs et une promiscuité inacceptable entre voisins. C'est le cas, par exemple, pour les maisons situées rue Renier Chalon se retrouvant encastrées entre des immeubles de 6 et 4 étages et face à de nouvelles maisons construites dans le fond de leur jardin. Une importante promiscuité résultera du fait que quelques mètres, à peine, sépareront les énormes terrasses du projet et les jardins et balcons des riverains habitant les immeubles déjà bâtis en intérieur d’ilot.


Nuisances sonores

Qui dit promiscuité, dit nuisances sonores, au préjudice de tout le monde. Ce qui engendrera inévitablement des conflits de voisinage entre les éventuels nouveaux arrivants et les riverains actuels, mais également entre les éventuels nouveaux arrivants eux-mêmes. Qui dit promiscuité dit aussi nuisances visuelles, perte d’intimité, vues directes et intrusives, et ce jusque dans les chambres à coucher des riverains actuels, souvent placées à l’arrière de nos maisons et de nos appartements, c’est à dire à proximité directe des ces terrasses, parfois énormes, envisagées par le projet. Qui dit promiscuité dit aussi pertes de luminosité et d’ensoleillement. Et tant les nouveaux arrivants que les riverains actuels en seront victimes.

 

Ce ne sont pas là des arguments de type « Nimby». Nous prenons aussi en compte la situation des nouveaux citoyens qui viendraient à habiter ce complexe immobilier insensé.  Les éventuels résidents du projet vivraient aussi dans des logements de piètre qualité, tout en dégradant la qualité résidentielle et la valeur des habitations existantes.

 

Rappelons-le, il faut du logement à Bruxelles et à Ixelles, mais du logement de qualité pour tous et dans le respect de tous ! Pas question de construire à Ixelles du logement au détriment de la qualité de tous.

  
Patrimoine

Alors que l'ilot est situe en zone ZICHEE (Zone d'intérêt culturel, historique, esthétique ou d’embellissement), les dérogations demandées sont telles qu'elles remettent en cause les caractéristiques essentielles du tissu urbain qui caractérise ce quartier et qui en fait la qualité.

 

A la démesure et à la densité, s’ajoute le manque d’esthétisme. Ce projet est un affront au bâti général du quartier et au style architectural Art Nouveau, Art Déco des alentours qui caractérise la haute valeur patrimoniale de tout  le quartier « Ma Campagne-Lepoutre-Brugmann ». Il suffit de parcourir l’inventaire du Patrimoine de la Région pour s’en rendre compte.


Le projet de Besix RED souffre d’un manque tragique d’ambition architecturale. Les bâtiments sont massifs, faits de béton, sans personnalité. Et cette laideur a pourtant la prétention de s’élever en Rez+5 étages en bordure de la chaussée de Waterloo.

 

L'immeuble de l'ancien Delhaize Molière, voué à la démolition, présente aussi un intérêt architectural, patrimonial et historique.  Il date de 1907, rénové en 1934, avec des éléments Art Déco en façade. A ce titre, il est inscrit à titre transitoire à l’inventaire du patrimoine.


Sous la plume d’un historien spécialiste du patrimoine, la Société d’archéologie de Bruxelles vient de lui consacrer un article : « Une patinoire méconnue de la Belle Epoque (vers 1907-1910) à Bruxelles. Le Royal Rinking d'Ixelles menacé de démolition.» L’auteur, P. ANAGNOSTOPOULOS y écrit qu’Ixelles peut s’enorgueillir de posséder une des dernières, et en tous cas la plus grande trace de ces « rinking » (ou piste de patinage à roulettes) qui étaient des lieux loisirs et de rassemblements très en vogue à l’époque, notamment en raisons des courses de patinage qui s’y déroulaient.'


Le site de l’ancien Delhaize est un des derniers témoins de ce qui était un vrai phénomène social d’origine anglo-saxonne à la Belle-époque. Le lieu accueillit bien d’autres évènements, sportifs comme culturels : matches de box, exposition d’art, etc.


Le Royal Rinking d’Ixelles est aussi remarquable par ses poutres et les charpentes métalliques typiques de l'époque et nécessaires pour couvrir ce grand espace dégagé et encore visible par endroit. 


La façade changea cependant d’aspect en 1924 lorsque ce vaste espace devint une concession automobile, avant de subir de nouvelles rénovations pour devenir en 1983 le supermarché que nous avons connu jusqu’en 2017. Le bâtiment est toujours inscrit à l’inventaire du patrimoine industriel de la Région.


Ce projet contredit toutes les politiques régionales 

Le projet est en contradiction totale avec toutes les recommandations et objectifs fixés par la Région de Bruxelles-Capitale, tant sur le plan du développement de la ville et de la densification, qu’en terme environnemental, de durabilité, et de sauvegarde des intérieurs d’ilots.  


- en matière de développement durable

L’accord de majorité régional 2014-2019 énonce ainsi que « Le Gouvernement entend assurer le bien-être de tous les Bruxellois en alliant développement économique, progrès social et humain et respect de l’environnement, dans une logique de développement durable ».  Or, le projet envisagé pour le site de l’actuel Delhaize Molière constitue un affront à cet engagement pris par le Gouvernement  régional en début de législature.


- en matière d’espaces vert

L’accord de majorité régional prévoit aussi que « Le Gouvernement veillera à favoriser l’accès de tous à la nature, notamment en valorisant les espaces verts de proximité, les toitures vertes, les intérieurs d’ilot en soutenant leur reconversion en espaces verts et le cas échéant les ouvrir au public ». Ici aussi, le projet immobilier de Besix RED est radicalement incompatible avec cet autre engagement. Rappelons que les promoteurs veulent « reconvertir » notre intérieur d’ilot en y érigeant une double barre d’immeubles, SANS y créer le moindre espace vert public, cette « gated community » étant, en effet, grillagée à ses deux extrémités et privée de surcroît. Au vu du projet envisagé par Besix RED à l’intérieur de notre ilot, on hallucine, car c’est tout un ensemble immobilier, voire tout un quartier, que les promoteurs veulent encastrer à l’intérieur de l’ilot existant et dont les éventuels futurs résidents seraient comme emmurés par les constructions déjà bâties en bordure d’ilot.

La venelle traversant les deux barres d’immeubles, serait par ailleurs grillagée à ses deux extrémités. Nulle part le projet ne prévoit d’espaces verts permettant un minimum de respiration dans cet espace clos et minéral, pas plus qu’il n’envisage aucun espace à usage collectif, même la venelle desservant les habitations de l’ilot sera privée et grillagée.


- en matière de mobilité

L’idée funeste d’enfouir, sous ce complexe immobilier, un parking souterrain de deux étages destinés à 138  véhicules, véritable « aspirateur à voitures » au milieu de notre ilot, contredit frontalement un autre engagement adopté par la majorité régionale, à savoir « la lutte contre la congestion, la diminution de la pression automobile dans les quartiers résidentiels et l’amélioration de la qualité de vie dans un contexte d’augmentation des déplacements ».


- en matière de création de surfaces en pleine terre

Soulignons encore que le PRAS (plan régional d’affectation du sol) stipule que tous les actes et travaux envisagés en intérieur d’ilot doivent améliorer en priorité les qualités végétales, ensuite minérales, esthétiques et paysagères et favoriser le maintien ou la création de surfaces de pleine terre.


Monsieur le Ministre-président, tenez parole !

Pas plus tard que le 12 mars dernier, le Ministre-président Rudi Vervoort déclarait au journal Le Soir que « Densifier la ville pour y accueillir de nouveaux habitants ne peut se faire qu’en accordant une importance particulière au développement des espaces verts et publics, l’un ne peut se faire au détriment de l’autre. »


Mais la densité de notre quartier est déjà élevée, et les espaces verts prévus au projet Besix sont ridiculement petits et construits pour la plupart sur la dalle de béton. Quant aux espaces publics sur lesquels Rudi Vervoort insiste dans son interview au Soir, le projet en compte tout simplement ZERO, même la voirie qui le traverse sera privée et grillagée. Comment Mr. Vervoort pourrait-il se renier à ce point en acceptant ce projet.

 

Ce projet heurte la notion « bon aménagement des lieux »

Le  « bon aménagement des lieux » est un principe légal essentiel en matière d’urbanisme.  Il vise l’intégration et la compatibilité d’un projet avec l’environnement immédiat, bâti ou non. Son appréciation peut se faire par référence à divers éléments tels que les caractéristiques du quartier, l’impact sur le voisinage, la densité d’occupation du sol… ».

 

Rien qu’au nombre de dérogations aux prescriptions urbanistiques sollicitées, il est facile de comprendre que le projet ne peut  pas satisfaire au « bon aménagement des lieux ». Le Collège des bourgmestre et échevins d’Ixelles l’avait d’ailleurs bien souligné dans l’avis défavorable qu’il a rendu le 2 mai 2017.


Pour rentabiliser leur investissement, les promoteurs veulent construire plus haut et plus profond que ce qu’ils ont le droit de construire, et surtout plus dense.  Et ils veulent encore surmonter leurs toitures, déjà trop hautes,  d’éléments techniques qu’ils sont incapables de préciser, sans doute des cabanons d’ascenseur et les cheminées destinées à évacuer les gaz d’échappements des deux étages de parking en sous-sol.

 

Ils frisent la limite légale avec leurs obligations en matière de perméabilité des sols et de terrains en pleine terre. Mais à partir du moment où ils veulent construire leurs immeubles sur la dalle de béton des parkings, comment pourraient-ils satisfaire sérieusement à ces obligations …? 


La densité des constructions envisagées est aussi beaucoup trop importante, obligeant les futurs riverains à vivre dans une « boîte de sardines » enchâssée au milieu des constructions en bordure d'ilot. 


Le projet ne s’intègre par ailleurs nullement aux caractéristiques architecturales et urbanistiques du quartier.  Par son gigantisme, il met en péril les qualités esthétiques des immeubles et de tout le paysage urbain, située en zone ZICHEE, rappelons-le. 

 

S’agissant du « bon aménagement des lieux », l’avis défavorable rendu le 2 mai 2017 par le  Collège des bourgmestre et échevins est formel  : « tel que présenté, le projet ne s’accorde pas aux caractéristiques du cadre urbain environnant et est contraire au bon aménagement des lieux »

 

« Il faut une refonte complète du projet, pas de simples retouches »

ll faut une refonte complète de ce projet immobilier, car à défaut de ce faire, tous les Ixellois et tous les Bruxellois auront vite compris que l’acceptation d’un tel projet immobilier constitue un dangereux précédent pour eux et pour nous tous !

 

Si Besix RED gagne dans notre ilot, c’est, demain, dans d’autres ilots que des projets tout aussi denses et démesurés pourraient voir le jour. Or, la zone d’Ixelles-Ouest, et notamment la rue Américaine et la rue des Mélèzes, regorgent d’anciens garages et d’autres bâtiments industriels liés à l’automobile. Et ceux-ci suscitent sans doute déjà la convoitise de promoteurs rêvant de multiplier les opérations juteuses, comme celles de Besix pour l'ancien Delhaize Molière !

Façade projetée: chaussée de Waterloo


Façade projetée: rue Léon Jouret


Intérieur îlot projeté

Venelle privée projetée - largeur d'uniquement 9,70 m